三菱地所リアルエステートサービス株式会社は、2026年10月末時点における東京オフィス空室率および平均募集賃料のマーケット動向調査結果を公表した。主要5区の潜在空室率は1.72％、平均募集賃料は38,501円/坪となっている。空室率低下に伴い大型の空きフロアが減少するなか、オフィス移転時のコスト負担が増加傾向にあることが示された。

主要エリアの潜在空室率と平均募集賃料

2026年10月末時点におけるオフィス市場の動向によると、主要5区の潜在空室率は前月比‐0.06ptの1.72％、主要7区では前月比-0.13ptの2.02％となった。

一方、平均募集賃料（共益費を含む、消費税等除く）について、主要5区は38,501円/坪で前月比－541円/坪、主要7区は33,799円/坪で前月比－194円/坪となっている。

中央区や品川駅周辺など各エリアの推移

主要エリア別の動きでは、中央区において新築ビルが満床となった影響を受け、平均募集賃料が前月比‐1,903円/坪低下した。その一方で、千代田区では高額物件の募集開始に伴い、平均募集賃料は前月比+312円/坪と微増を記録している。

また、品川駅周辺エリアでは新築ビル約2,300坪の募集が終了した影響により、潜在空室率が前月比‐0.70pt、平均募集賃料は前月比‐4,600円/坪と、それぞれ低下がみられた。

移転コスト増加に伴う企業の対策動向

空室率の低下に伴う大型空きフロアの減少や賃料相場の上昇により、企業のオフィス移転コストは増加傾向にある。同社が実施した「不動産施策に関するアンケート調査（2026年10月）」によると、オフィス移転時に面積を縮小した場合でも、半分以上のケースで月額賃料が増加したと企業が回答しているという。

移転を検討している企業の間では、移転費用の軽減を目的として前入居者の内装をそのまま使う「居抜き」の検討や、暫定的にセットアップオフィスを活用することを視野に入れる動きもみられる。

調査の概要

• 調査対象ビル：996棟（前月比∔0棟、2026年10月末時点）。千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルで、同社データベース登録物件を対象とする（通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルは除外）。
• 潜在空室率：対象ビルにおける調査対象月末日時点の募集面積を貸付有効面積で除して算出。中長期的な市場の供給状況を示す指標として定義されている。
• 平均募集賃料：該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均して算出。

三菱地所リアルエステートサービス株式会社の概要

東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階に本社を置く三菱地所リアルエステートサービス株式会社（代表取締役社長：清水 秀一、1972年12月20日設立）は、不動産の仲介・コンサルティング・賃貸事業・鑑定等を手がけている。

本記事は三菱地所リアルエステートサービス株式会社の発表をもとに作成。

Dellows News編集部

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