マンションリサーチ株式会社は、2024年1月から2026年9月までの東京都都心3区（港区・千代田区・中央区）に所在する中古分譲マンションの流通データを分析した市場調査結果を公表した。51,744件の売り出し事例データを集計・分析したところ、新規登録価格の低下や成約価格の微減など、市場に変化の兆しが見られることが明らかになった。これまで価格上昇を牽引してきた同エリアにおいて、価格調整局面への移行が進みつつあるとしている。

価格指標に見られる変化

調査によると、都心3区における中古マンションの新規登録坪単価は2025年後半頃から減少傾向が見られる。また、実際の取引における成約坪単価についても2026年初旬以降は微減傾向が確認された。

一方で、在庫坪単価は2026年前半をピークとして、その後は概ね横ばいで推移している。新規登録価格が低下し、成約価格も微減している背景として、売主と買主の価格認識に変化が生じている可能性が指摘されている。在庫坪単価が横ばいとなっている要因については、在庫に対する値引き幅の拡大や新規登録価格の低下といった下落圧力と、高価格帯物件が市場に残る上昇圧力が同時に発生しているためと同社は分析している。

販売日数の長期化と値引率の上昇

都心3区における販売日数と成約までの値引率は、ともに2024年中盤頃から上昇傾向に入り、直近の2026年9月においては非常に高い水準となった。

物件を売り出せば比較的短期間で成約した従来の市場環境から、売却までに時間を要し、成約に至るには売出価格から一定程度の価格調整が必要となる市場へと変化している。買主側の価格選別が厳しくなっており、条件に対して価格が割安と判断された物件が相対的に成約しやすい状況にあるとみられる。

在庫増加と需給バランスの調整

都心3区の在庫数は増加傾向にある。市場に供給される物件数に対し、現在の価格水準で購入を希望する需要が追いついていない状況が示唆されており、価格上昇に対する買主の許容度が低下していると考えられる。

同社は現在の状況について、単純な価格下落局面というよりも、拡大した売主の価格期待と買主が受け入れられる価格との乖離を販売期間の長期化や値引きによって調整している局面と捉えている。今後は在庫の増加傾向が継続した場合、需給バランスを改善するための価格調整圧力が強まる可能性があるとしている。

• 会社名：マンションリサーチ株式会社
• 代表取締役社長：山田力
• 所在地：東京都千代田区神田美土代町５－２　第２日成ビル５階
• 設立年月日：2011年4月
• 資本金：1億円

本記事はマンションリサーチ株式会社の発表をもとに作成。

Dellows News編集部

ビジネスパーソンの課題解決と納得感にこだわるDellows News編集部。キャリア論からAI、健康法まで幅広い分野に対応し、複雑なテーマでも平易な言葉で丁寧に解説。読者が「明日から使える」知識やヒントを得られるよう、具体的な事例・データ・専門家の見解を交えて執筆。情報を整理し、納得感ある記事づくりを心がけています。