株式会社ボルテックスは、運営するオフィスビル情報プラットフォーム『OFFICE RESEARCH®（オフィスリサーチ）』のデータを基に、「都心5区 中小規模オフィス市況レポート 2026年9月号」を公開しました。東京都心5区（新宿区・渋谷区・中央区・千代田区・港区）の中小規模オフィスにおける直近12カ月（2025年9月～2026年8月）の市況を分析したところ、募集中区画の平均坪単価（共益費込）は全5区で上昇しました。空室率は千代田区を除く4区で低下し、需給の引き締まりが続いています。

募集平均坪単価は全5区で上昇、空室率は4区で低下

2026年8月時点における募集中区画の平均坪単価（共益費込）は、全5区で前年同月と比べ上昇しました。最も高い渋谷区が3.37万円/坪、次いで港区が3.11万円/坪、中央区が3.03万円/坪、千代田区が2.94万円/坪、新宿区が2.44万円/坪となりました。上昇率は千代田区が+18.8%で最大となり、港区が+17.5%、中央区が+14.9%、渋谷区が14.3%、新宿区が+3.3%と続きます。

同月時点の空室率は、渋谷区が2.16%と最も低く、新宿区が2.21%、港区が2.69%、中央区が2.77%、千代田区が2.87%でした。新宿・渋谷・中央・港の4区では1年前より低下しており、中央区が-1.07pt、港区が-0.96ptと大きく低下しました。募集在庫（募集面積）も4区で-10.6〜-27.6%と減少しています。

千代田区の空室率上昇は大規ビルが要因

千代田区は区全体の空室率が1.98%から2.87%（+0.89pt）、募集在庫が+45.0%と、5区で唯一増加しました。しかし、規模別に見ると上昇しているのは大規模ビル（基準階200坪以上）のみで、1.18%から3.39%（+2.21pt）へ上昇しています。

一方で、千代田区の中小規模オフィスは、中型が1.96%（-0.94pt）、小型が2.69%（-0.54pt）、小型未満が2.00%（-0.61pt）といずれも低下しています。大規模ビルの空室率上昇は、2029年3月に竣工を予定する大型再開発ビル『HIBIYA CROSSPARK（仮称）サウスタワー』（地上46階・地下3階、有楽町駅ほか徒歩1分）が複数フロアの先行募集を開始したことが主因とされています。

同一区画分析では中央値±0.0%の横ばい

募集平均坪単価の上昇について、5区の小型オフィス（基準階20坪以上50坪未満）を対象に、2025年8月末と2026年8月末の両時点で募集されていた同一区画を突合・検証したところ、5区すべてで中央値±0.0%となりました。

募集平均坪単価の上昇は、同一区画の一律値上げによるものではなく、割安な区画から成約して募集から外れ、相対的に高い区画が新たに募集へ加わる「募集プールの入れ替え」の影響が大きいことが確認されています。

調査概要

• 調査名称：都心5区 中小規模オフィス市況レポート 2026年9月号
• 対象エリア：東京都心5区（新宿区・渋谷区・中央区・千代田区・港区）
• 対象期間：2025年9月～2026年8月（各月末時点）
• データ出典・分析：株式会社ボルテックスが運営する『OFFICE RESEARCH®（オフィスリサーチ）』
• お問い合わせ：https://www.vortex-net.com/service/officeresearch/

本記事は株式会社ボルテックスの発表をもとに作成しました。

Dellows News編集部

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