TRUSTARTが東京23区約225万筆の容積未消化推計データを提供開始
不動産ビッグデータプラットフォーム「R.E.DATA」を展開するTRUSTART株式会社は、東京23区の約225万筆の土地を対象に、容積未消化を筆ごとに推計したデータの提供を開始します。
都市計画で定められた建てられる床面積の上限に対し、現在の建物で使われていない分を示す容積未消化を可視化することで、不動産デベロッパーの用地仕入れや土地の有効活用、CRE（企業不動産）の売却提案などにおける候補地の絞り込みを可能にします。土地には地番が付いており、依頼に応じて同社が法務局で登記情報を取得し、所有者や権利関係をデータ化して提供することも可能です。
公開データをもとに東京23区全域を筆ごとに照合
容積未消化の土地は建て替えや土地活用の候補となりますが、エリア全体から探すには建物の規模や都市計画の容積率、土地の区画の照合に手間がかかる課題がありました。そこで同社は、国土交通省の3D都市モデル「PLATEAU」などの公開データをもとに、東京23区全域で筆ごとの照合を実施しました。
同社の推計によると、建物がある約195万筆のうち約57万筆（29.5%）で、建てられる床面積の上限の半分以上が使われていないことが判明しました。区別では台東区、荒川区、新宿区において上限の半分から4分の3が使われていない土地の割合が高く、杉並区、世田谷区、練馬区では上限に近い床面積が使われている土地の割合が高くなりました。
なお、この推計値は候補を絞り込むための目安と位置づけられています。延べ面積は建物の建築面積と地上階数から推計され、階数は2021年時点の調査値を用い、調査値のない建物は建物の高さから推定されています。道路の幅や日当たりの規制などは考慮されていないため、実際に建てられる大きさは上限より小さくなる場合があるほか、容積率の割増しや容積率に算入されない部分は区別していないため上限を超える値になる場合もあります。また、1つの敷地が複数の筆に分かれている場合、筆ごとの値が敷地全体の状態と異なることがあります。
用地仕入れや企業不動産の見直しなどへの活用を想定
本データは、区などの範囲を指定して一覧で受け取る形式で提供され、主に以下の用途が想定されています。
- 用地仕入れ（不動産デベロッパー）：担当エリアのうち容積未消化の大きい土地を一覧化し、現地確認や所有者への打診の優先順位を決定できます。
- CRE（企業不動産）の見直し：企業が持つ不動産を地番で照合し、容積未消化の大きい拠点を抽出することで、建て替えや土地の有効活用、売却等の提案営業に利用できます。
- 土地の有効活用の提案：容積未消化の大きい土地を抽出し、提案先一覧を作成できます。登記のデータ化と組み合わせることで所有者を含めたリスト作成にも対応します。
提供内容の概要
提供データの対象や項目などの詳細は以下の通りです。
- 対象：東京23区の地番図の筆のうち、建物用地・駐車場・未利用地で指定容積率が定められた約225万筆
- 提供の形：区などの範囲と容積未消化の区分を指定し、該当する筆の一覧を納品
- 主な項目：所在と地番、筆の面積、指定容積率、推計の延べ面積、容積未消化率（予定）
- 料金・形式：個別に相談（希望に応じて一覧の筆の登記情報の取得とデータ化も対応）
TRUSTART株式会社について
- 代表者：代表取締役 大江 洋治郎
- 本社：東京都中央区八丁堀2丁目14-1 住友不動産八重洲通ビル8F
- 設立：2020年5月
- 事業内容：不動産ビッグデータ提供事業、不動産調査事業
- URL：https://www.trustart.co.jp/
本記事はTRUSTART株式会社の発表、および国土交通省「3D都市モデル（Project PLATEAU）」東京都23区各区（2025年度）の加工データをもとに作成しました。
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