三幸エステート株式会社と東京都市大学都市生活学部プロジェクトマネジメント研究室は、オフィス市場の動向に関する共同調査結果を公表しました。建築費の高騰や内装工事期間の長期化を背景に、あらかじめ内装や什器が備え付けられたセットアップオフィスと居抜きオフィスの供給が拡大しています。2026年10月末時点における東京23区の1フロア面積20坪以上の賃貸オフィスビルを対象とした調査では、両者を合わせた募集床の割合が約12%に達していることが明らかになりました。

移転期間と初期費用を抑える各タイプの特徴と募集傾向

セットアップオフィスは貸主が事前に内装工事を施して貸し出す区画で、テナントは契約後に比較的早期に執務を開始でき、時間と費用を抑えられます。通常オフィスより賃料単価は高くなるものの、2～5年程度の比較的短期間の移転では総費用を抑えられる見込みがあります。

一方の居抜きオフィスは、前テナントの内装や什器を原状回復せずに引き継ぐ形態で、早期移転を希望する企業や内装コストを抑えたいスタートアップ企業などに好まれています。ただし通常オフィスと同程度の原状回復義務が必要となるほか、前テナントに応じた造り込みのため区画ごとの個別性が強くなります。

2026年10月末時点の募集区画を整理すると、セットアップオフィスは20～50坪の面積帯が約半数を占めています。居抜きオフィスは200坪を超える区画を含め、幅広い面積帯で募集が行われています。

2021年頃から供給が急増し800棟を超過

セットアップオフィスの供給は2021年頃から急激に増加しており、2026年10月末時点で800棟を超えました。セットアップ化の相談が可能な区画も増えており、フレキシブルオフィスを含めると内装・什器付きオフィスは1,000棟を超える水準となっています。

募集面積ベースでは、2026年10月末時点でセットアップオフィス、居抜きオフィスともに全体の5～7%ほどを占め、両者を合わせると約12%に達しています。近年は大手ビルオーナーの間でもオフィスの形態を柔軟にする動きが広がり、数百坪を超える大口の募集も見られるほか、大阪や福岡といった地方都市へも供給が広がっています。

多様な働き方に対応する「品質」重視の動き

市場への浸透に伴い、貸主や運営事業者の間では質を競う動きが強まっています。木材や間接照明を用いたデザイン性の高い内装、集中ブースやウェルネスルームの設置、共用部のラウンジやカフェスペースの充実など、専有部と共用部を横断した付加価値の提供が進んでいます。

背景には、従業員の満足度やエンゲージメントの向上、採用強化といったオフィスの選定基準があると推察されています。早期かつ手頃に入居できる点だけでなく、オフィス全体でどのような働き方が実現できるかが重視されており、内装デザインや設備仕様による差別化が成約スピードや稼働率に影響を与えると予想されています。

発表企業について

• 企業名: 三幸エステート株式会社
• 設立: 1977年5月17日
• 代表者: 取締役社長 福島正二郎
• 本社所在地: 東京都中央区
• URL: https://www.sanko-e.co.jp/

本記事は三幸エステート株式会社の発表をもとに作成しました。

Dellows News編集部

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