投資用マンションや収益物件の売買、直接買取、仲介を手がける株式会社TOCHUは、東京23区内における60㎡台・70㎡台のファミリータイプマンションの成約データ計6,316件を集計・分析した調査レポートコラムを公開しました。

調査では、オーナーチェンジ135件と一般実需6,181件の成約データを比較するとともに、同一マンション内で双方の成約履歴がある62棟を抽出して価格差を検証しています。

同一マンションの比較において、賃貸中の成約坪単価は空室比で平均16.5％低い一方、築10年以内の物件では価格差が平均9.5％にとどまることが明らかになりました。

同一マンション比較でみる空室と賃貸中の価格差

東京23区内の60㎡台・70㎡台の成約データ6,316件のうち、空室を中心とした一般実需取引は6,181件（97.9％）、オーナーチェンジ取引は135件（2.1％）でした。

同じマンション内で両方の成約履歴が存在する62棟を抽出して坪単価を比較したところ、オーナーチェンジ物件の成約単価は空室と比べて平均16.5％低い結果となりました。築年代別では、築10年以内で平均9.5％、築11〜20年で15.7％、築21〜35年で21.3％と差が開いており、築年数や将来の実需価値によって価格差が変化することが示されています。

面積帯別の成約価格と表面利回り

オーナーチェンジ成約データ135件の内訳は、60㎡台が81件、70㎡台が54件でした。

60㎡台の平均成約価格は8,095万円で、想定表面利回りは平均4.11％（特殊条件の成約1件を除外した80件では3.85％）となりました。一方、70㎡台の平均成約価格は1億126万円で、想定表面利回りは平均3.37％を記録しています。ファミリータイプにおいては、現在の賃料収入だけでなく、将来の退去後に自己居住用として再販できる可能性や立地・建物の資産性も評価対象になっていると考えられます。

東京23区を都心5区・城南・城西・城北・城東の5大エリアに分けて分析したところ、60㎡台・70㎡台のいずれも都心5区の平均成約価格が最高値となりました。

60㎡台における都心5区の平均成約価格は1億2,649万円、想定表面利回りは3.02％でした。城南エリアは平均9,424万円（利回り3.47％）、城東エリアは平均6,542万円（利回り3.89％）です。

70㎡台では、都心5区の平均成約価格が1億4,304万円、想定表面利回りが2.72％となりました。城南エリアも平均1億1,192万円となり、賃貸中のファミリーマンションでも1億円を超える取引が成立していることが確認されています。

調査の概要

• 集計期間：2025年11月〜2026年10月
• 対象エリア：東京都23区内
• 対象物件：1983年以降築の60㎡台・70㎡台マンション
• 分析件数：6,316件（一般実需6,181件、オーナーチェンジ135件）
• 同一マンション比較：62棟
• 想定表面利回り：年間賃料収入を成約価格で除して算出

株式会社TOCHUの概要

• 会社名：株式会社TOCHU
• 代表取締役社長：伊藤 幸弘
• 所在地：東京都文京区本駒込2-28-8 文京グリーンコートセンターオフィス13階
• 事業内容：不動産売買・仲介・買取事業、不動産コンサルティング事業

本記事は株式会社TOCHUの発表（出典：不動産流通機構の成約統計および株式会社TOCHU独自の市場調査データ）をもとに作成しました。