マンションリサーチ株式会社は、首都圏所在の中古分譲マンション82,740件を対象とした市場調査結果を発表しました。東京都心部を中心に売出価格からの値下げ率が上昇傾向を強め、価格調整の動きが明確になっています。都心5区における中古マンションの平均成約価格は2026年1月を一つのピークとして、直近では1億1,500万円から微減に推移しています。

売出価格の値下げ率が拡大し価格調整へ

東京都心部を中心とする中古マンション市場では、売出価格からの値下げ率が上昇傾向を強めています。売主が当初設定した価格で購入希望者を確保できず、販売途中で価格を見直すケースが増加しています。これまでの価格上昇を前提とした強気な売出価格が維持しにくくなり、売主側が市場の反応を見ながら調整を迫られる状況が生じています。

なお、売出価格の値下げは売主の希望価格の見直しであり、最終的な成約価格が過去の水準を上回っていれば実際の不動産価格は上昇したと評価できるため、値下げ率の上昇それ自体が不動産価格そのものの下落を意味するわけではありません。

都心5区の成約価格は1億1,500万円から微減で推移

千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区の都心5区における中古マンションの平均成約価格は、2026年1月を一つのピークとして下落傾向を経た後、直近では1億1,500万円から微減に推移しています。

価格上昇によって投資利回りや転売益の確保が困難となり、投機目的の購入需要が弱まったことで、現在は実際に居住することを目的とした実需層が購入者の中心になりつつあります。実需層は所得水準や住宅ローンの借入可能額などの制約を受けるため、成約価格が1億1,500万円前後にとどまっている現状は、都心5区における購買力の限界や上値の重さを示していると考えられます。

都心5区では、2024年7月に政策金利が0.25％へ引き上げられて以降、値引き率が上昇しているにもかかわらず販売日数も徐々に増加し、流動性の低下が見られるようになりました。金利上昇環境下でも成約価格が上昇を続けてきた背景には、国内外の投資需要による下支えがありました。

投機目的の購入が減少し転売前提の需要が後退したことで、実需の限界が表面化しました。現在の価格調整は金利上昇のみならず、投資需要の後退によって市場本来の購買力が顕在化した結果とも捉えられます。

18区は6,200万円前後で推移、異なる市場構造

都心5区を除く23区（18区）の中古マンション市場では、平均成約価格が2026年3月をピークに上昇が一服し、直近では6,200万円前後で横ばいに推移しています。

18区は従来から居住目的の実需層が中心となっており、都心5区のような急激な変化というよりは、住宅ローン金利や所得水準、購入者の予算上限に応じて緩やかに調整が進行する可能性があります。ただし、周辺相場と比べて割高な物件や供給過剰なエリアでは、今後値下げによる調整が進むことも考えられます。

• 会社名： マンションリサーチ株式会社
• 代表取締役社長： 山田力
• 所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２　第２日成ビル５階
• 設立年月日： 2011年4月
• 資本金 ： 1億円

本記事はマンションリサーチ株式会社の発表をもとに作成されています。

Dellows News編集部

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