株式会社MFSは、マンションAI査定サービス「CAPS(キャップス)」を活用し、中古および竣工前新築マンションの価格と賃料推移に関する分析結果を公表した。分析によると、マンション価格全体が下落しているわけではなく、調整が生じているのは東京都心3区や東京湾岸、2億円を超える高価格帯に限られているという。一方で賃料は上昇傾向を維持しており、価格の調整が見られる物件では利回りが改善する動きも確認された。

全国や東京23区全体では価格上昇が継続

中古マンション価格のAI査定において、全国（前年同月比＋10.9%）および東京23区（同＋11.8%）はともに上昇傾向が続いている。全国の3LDK（70㎡換算）におけるAI査定価格は3,553万円（前月比＋0.6%）で、直近3ヵ月でも＋3.4%の上昇となった。

また、2026年11月以降に竣工予定の竣工前マンション（3LDK・70㎡仮定）についても、AI査定価格は全国で7,043万円（前年同月比＋10.2%）、東京23区で1億5,120万円（同＋13.8%）となり、上昇が継続している。

湾岸タワーマンションや2億円超の住戸に調整の動き

一方で、価格の調整は東京都心3区や東京湾岸、2億円を超える高価格帯にみられる。東京都心3区（千代田・中央・港）のAI査定価格は1億8,680万円（前月比＋0.1%）で、直近3ヵ月は−0.5%となり、2026年3月の高値（1億8,878万円）から1.1%下回る水準となった。東京湾岸（13地区）も2026年3月の高値から−1.3%となっており、前年同月比は＋0.4%とほぼ横ばいにとどまる。

勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の5地区にあるタワーマンション45棟の分析では、3LDK（70㎡換算）のAI査定価格が2026年1月から9月までに−3.6%下落した。住戸価格別では1億5,000万円未満が−2.0%にとどまる一方、1億5,000万〜2億円および2億円以上はともに−4.0%の下げとなった。築年数別では築10年以内が−4.7%、築10年超が−2.1%となっている。

東京23区全体における2026年1月からの価格帯別変化でも、1億円未満が＋10.5%、1億〜1億5,000万円が＋4.9%、1億5,000万〜2億円が＋1.4%であるのに対し、2億〜3億円は＋0.2%、3億円以上は−1.0%と、2億円を超える層で頭打ちの傾向がみられる。販売価格が上がった住戸の割合も、2億〜3億円で49%、3億円以上で37%にとどまった。

家賃は上昇基調を維持し利回りが改善

価格に調整が見られる一方で、家賃は全てのエリアおよび価格帯で前年同月を上回っている。70㎡換算の3LDK家賃は、全国で月15.8万円（前年同月比＋3.6%）、東京23区で月30.4万円（同＋5.1%）となった。東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県すべてで、算出対象期間である2019年4月以降の過去最高圏にあるという。

湾岸5地区のタワーマンションでも、家賃は2026年1月から9月に＋2.9%上昇し、対象45棟中43棟で上がった。価格下落と家賃上昇に伴い、同一住戸で算出した表面利回り（家賃×12ヶ月/マンション価格）は2.76%から2.95%へ改善している。ただし、全国の家賃は今月横ばいに転じており、家賃の伸びが価格を支え続けられるかが今後の焦点とされている。

同社は、東京23区において共働きで収入の高い世帯が住宅ローンで購入できる1億5,000万円前後までは需要が底堅い一方、それを超える価格帯では買い手が限られることが値動きの差につながっていると分析している。

株式会社MFSの概要

• 代表者：代表取締役CEO 中山田 明
• 所在地：東京都千代田区大手町1-6-1 大手町ビル2階 FINOLAB
• 資本金：63,542千円（2026年6月30日現在）
• 事業：住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック（https://mogecheck.jp/）」の運営、不動産投資サービス「INVASE（インベース）（https://investment.mogecheck.jp/）」の運営、マンションAI査定サービス「CAPS（キャップス）（https://caps-app.jp/）」の運営

本記事は株式会社MFSの発表をもとに作成。