マンションリサーチ株式会社は、2024年1月から2026年8月までの東京都23区における中古分譲マンションの売り出しデータ6万695件を対象とした調査結果を発表した。価格水準や住宅ローン金利の上昇を背景に、成約に至るまでの値下げ率や販売日数といった市場の流動性に変化が見られるとしている。同社によると、流動性の低下の現れ方は都心5区とそれ以外の18区で明確な違いが生じているという。

都心5区では値下げ率上昇と販売長期化が同時に進行

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区では、2024年中旬のマイナス金利政策終了や政策金利の0.25％への引き上げを境に、成約に至るまでの値下げ率が上昇傾向となった。さらに値下げ率の上昇に遅れて販売日数も伸びており、2026年8月には2024年1月以降の比較で値下げ率と販売日数がともに最高水準に達した。

一方で、都心5区の平均成約価格は2026年1月頃まで上昇を続け、直近では1億2,000万円前後を中心に横ばいで推移している。同社は、国内外の富裕層による高額物件の買い支えが平均価格を下支えしている要因の一つとみている。ただし、これは市場全体の流動性の高さを示すものではなく、高額物件を購入できる層によって価格水準が維持される一方、一般的な購入者との乖離が進む二極化の可能性を指摘している。

都心5区を除く18区では、2026年2月頃まで値下げ率や販売日数が比較的低い水準で横ばいに推移していたが、その後値下げ率が上昇し、2026年8月には2024年1月以降で最高水準となった。都心5区と異なり、販売日数の急激な長期化ではなく、売主が市場の購入可能価格に合わせて価格を修正することで一定の流動性が保たれている傾向がみられる。

平均成約価格は2026年3月頃をピークに、4月以降はおおむね6,300万円前後で横ばいとなっている。成約価格の分布をみると、2026年7月時点で6,000万円未満が全体の54％、8,000万円未満が72％を占めた。この結果から、都心5区を除くエリアでは8,000万円前後が一般的な購入者にとっての現実的な上限になっていると同社は分析している。

金利上昇による購入可能額の減少と市場の転換点

住宅ローン金利の上昇は毎月の返済額増加にとどまらず、借入可能額そのものを押し下げる要因となる。同社は、金利上昇によって購入者が住宅に充てられる総額が下がり、売主が価格を調整できない場合には販売期間が長期化し、成約価格の上昇鈍化へとつながる可能性があるとしている。

同社データ事業開発室の福嶋真司氏は、市場が「いくらで売れるか」から「購入者がいくらまでなら買えるのか」に合わせて価格が調整される局面へ転換しつつあるとし、今後は平均価格だけでなく値下げ率や販売日数、成約価格の分布などを注視することが重要になると指摘している。

調査概要

• 対象期間：2024年1月から2026年8月まで
• 実施機関：マンションリサーチ株式会社
• 分析対象：東京都23区所在の中古分譲マンション
• 事例総数：60,695件
• 算出手法：市場に流通している中古物件の売り出しデータを網羅的に収集し、独自の統計ロジックに基づき集計・分析

本記事はマンションリサーチ株式会社の発表をもとに作成しています。

Dellows News編集部

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