投資用マンションや収益物件の売買・直接買取・仲介を手がける株式会社TOCHUは、東京23区内における賃貸中（オーナーチェンジ）のファミリータイプマンション（40㎡台・50㎡台）の実成約データ225件を集計・分析した調査レポートコラムを公開した。集計期間は2025年1月〜2026年10月で、同社が独自に築年代別やエリア別の成約相場と想定表面利回りを算出し、売却判断のポイントをまとめている。

調査の背景と目的

東京都心部を中心に分譲マンション価格が高騰を続けるなか、転勤や家族構成の変化に伴う住み替えによって、かつて自宅として購入した1LDK〜3LDKを賃貸に出している個人オーナーや、広めの区分マンションを保有する投資家から売却タイミングに関する相談が増加しているという。

入居者がいるオーナーチェンジ物件は空室の居住用マンションと買主の属性や価格の評価軸が異なるものの、市場の相場情報の多くは空室の実需売出価格であり、賃貸中の成約相場を客観的に比較できる指標が不足していた。こうした背景から、同社は2025年1月〜2026年10月の東京23区における40㎡台（103件）と50㎡台（122件）の計225件の成約データを集計・公開したとしている。

専有面積と築年代による成約価格と想定表面利回り

集計データによると、40㎡台（1LDK～2DK中心）の平均成約価格は3,990万円、想定表面利回りは4.80%となった。一方、50㎡台（2LDK中心）の平均成約価格は7,154万円、想定表面利回りは3.92%となっている。

50㎡台は40㎡台と比較して全体平均利回りが約0.9%低く、将来の実需（自己居住）需要や資産性を織り込んだ価格形成になっていることが確認された。なお、想定表面利回りは成約価格に対する年間賃料収入（月額実家賃×12ヶ月）より算出されており、個別物件の売却価格を保証するものではないとしている。

都心5区と周辺エリアにおける二極化

東京23区を5大エリア（都心5区・城東・城西・城北・城南）に分けて分析したところ、特に50㎡台においてエリアごとの格差が確認された。

都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）における50㎡台の平均成約価格は1億1,631万円、中央値は1億1,000万円、利回りは2.94%に達した。これに対し、周辺の他4エリアは平均成約価格が4,700万〜5,700万円台、利回りが4.1%〜4.7%前後で推移しており、都心5区との格差が鮮明となったとしている。

賃貸中ファミリー物件の売却における留意点

株式会社TOCHUの代表取締役社長である伊藤幸弘は、ファミリータイプのマンションを賃貸中のまま売却する際、一括査定などで空室時の実需価格を前提とした高い査定額が出ることがあるものの、「査定額が高い＝その価格で売れる」とは限らない点に注意が必要だと指摘している。空室時の価格のまま売り出すと実需層にも投資家層にも敬遠され、売れ残って値下げを繰り返すケースがあるという。

同氏は、将来の退去後にリノベーション再販を行う不動産会社や資産性を重視する投資家へ適切にアプローチできれば、物件の将来性を踏まえた価格での売却は十分可能であると述べている。その上で、日本の普通借家契約下で退去を待ち続けることが必ずしも得策とは限らないとし、現在のまま売却する場合と退去を待つ場合の両方を、実際の成約事例に基づく金額と手残りで冷静に比較することが重要であるとの見解を示している。

株式会社TOCHUの概要

東京都文京区本駒込に本社を置く株式会社TOCHUは、投資用マンションや収益物件の売買・直接買取・仲介を専門とする不動産会社である。LIXIL不動産ショップ加盟店において2026年売買部門・成績優秀者数全国No.1の実績を有している。

• 会社名：株式会社TOCHU
• 代表取締役社長：伊藤 幸弘
• 所在地：東京都文京区本駒込2-28-8 文京グリーンコートセンターオフィス13階
• 事業内容：不動産売買・仲介・買取事業、不動産コンサルティング事業
• 企業サイト：https://www.to-chu.co.jp/
• 調査コラムURL：https://www.to-chu.co.jp/column/63869/

本記事は株式会社TOCHUの発表をもとに作成されています。