税務調査対策に特化した税務調査110番と不動産専門税理士の叶 温氏は、個人事業主および経営者を対象とした「住宅関連経費の税務リスクと適正化に関する共同解説」を実施した。自宅の社宅化や持ち家をめぐる税務判断について、税務調査現場で指摘されやすいポイントや適正な判断基準を提示している。開設20年を超える専門家2名が登壇し、現場事例を交えた解説を行った。

共同解説実施の背景と目的

個人事業主や法人経営者にとって、自宅を賃貸（社宅）にするか、持ち家（個人/法人所有）にするかは節税や資金繰りの面で関心が高いテーマとなっている。

しかし、自己流の節税策や共用部分の計算ミスによって税務調査で否認されたり、追徴税額が発生したりする事例が後を絶たない。こうした状況を受け、実際の調査現場で指摘されやすいポイントと、経営者が取るべき適正な税務判断の基準を明確化する目的で共同解説が行われた。

役員社宅の面積判定と設備リスク

役員社宅として賃料の多くを経費化する際は、「小規模な住宅」の判定（耐用年数30年以下は床面積132㎡以下、30年超は99㎡以下）が重要な分岐点となる。分譲マンションなどを社宅化する際に専有面積のみで99㎡ギリギリを狙った結果、税務調査時に共用部分の面積按分の算入漏れを指摘され、103㎡等となって否認されるケースが多発しているという。

また、床面積が240㎡未満であっても、プールやサウナ、ジムなど趣味嗜好の強い設備がある場合は税務上の「豪華住宅」と判定されるリスクが存在する。豪華住宅と認定された場合は固定資産税評価額をベースとした計算が使えず、時価での課税対象となる。

自宅の賃貸と持ち家における選択基準

共同解説では、エリアや所得に応じた選択基準も示された。都市部や地価上昇エリアでは、売却益の3,000万円特別控除が活用できる個人での所有が有効とされている。

一方、地方エリアや高所得者の場合は住宅ローン控除の適用外となるケースが多く、建物の減価償却費や諸経費を算入できる法人所有が有効となる。

税務調査に向けた形式的要件の維持

社宅化による節税を適正に行うためには、単に賃料の50%を負担させるだけでなく、形式的要件を厳格に維持することが不可欠とされる。具体的には以下の点が挙げられている。

• 社宅管理規定（社宅規定）の策定
• 法人と役員間での適正な賃貸借契約の締結
• 3年に1度の固定資産税評価額の改定に応じた賃料再計算

税理士法人クオリティ・ワンの概要

税務調査110番は、税理士法人クオリティ・ワンが運営している。

• 事務所名：税理士法人クオリティ・ワン
• 代表税理士：渡邊 勝也
• 所在地：東京都千代田区九段南2丁目7番1号 喜京屋ビル2F
• 事業内容：税務調査対応、税務顧問、記帳代行、経営コンサルティング、節税提案
• 電話番号：0120-959-899
• 公式サイト：https://q-one.jp/

本記事は税理士法人クオリティ・ワンの発表をもとに作成。

Dellows News編集部

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