マンションリサーチ株式会社は、東京23区に所在する売出価格平均8000万円以上のマンションを対象とした市場分析データを公開しました。分析では、価格が下がる時期を予測する難しさを指摘し、マンションごとの在庫動向と流動性を見極める重要性を提示しています。調査期間は2020年1月期〜2026年7月期で、抽出データ数は170,792件です。

価格下落を待つ判断の難しさと市場の押し上げ要因

住宅市場では、金利上昇や景気・雇用環境の変化、在庫増加といった価格を押し下げる要因が存在する一方で、名目賃金の上昇、物価上昇、土地価格の上昇、建築資材価格や人件費の上昇といった押し上げる要因も同時に作用しています。建築コストの上昇によって新築マンションの価格が高止まりすると、中古マンション市場の価格を下支えする要因にもなります。

また、インフレと名目賃金の上昇が続く環境では、名目ベースで価格が下落しなくても、物価や賃金の上昇率との関係によって実質的な価格調整が進む可能性もあります。さらに、将来的に価格が下落したとしても住宅ローン金利が上昇すれば負担軽減が相殺される場合もあるため、市場全体の価格下落時期を予測して購入を判断することには限界があると分析されています。

在庫増加マンションに見られる価格調整の傾向

同社の分析によると、同じエリアや同じ価格帯のマンションであっても、物件ごとに在庫の動きには明確な違いが生じています。販売終了までの値下げ率を比較したデータでは、在庫が増加傾向にあるマンションほど値下げ率が相対的に高くなっており、在庫の積み上がりと価格調整が同時に発生している傾向が確認されました。

一方で、在庫が横ばいまたは減少傾向にあるマンションでは値下げ率は比較的小さく、価格水準が維持されやすい状況がみられます。このことから、在庫の増減は単なる物件数の変化にとどまらず、現在の価格水準においてそのマンションが市場からどの程度受け入れられているかを示す指標になると位置づけられています。

これからのマンション購入においては、「いつ買うか」という時期の予測よりも、「何を買うか」という対象ごとの流動性を見極め、在庫が増加し続けているような物件を避ける視点が重要になるとされています。立地や築年数、管理状態などの諸条件を総合的に考慮しつつ、実際の売れ行きや在庫推移を判断材料とすることが求められます。

また、新築供給の制約から今後は中古マンションが流通の中心となる見通しであり、資産価値を維持するうえで建物の維持管理の重要性が増しています。長期修繕計画や修繕積立金の確保状況、管理組合の機能状況などは売却時の流動性にも影響を与えるため、一般社団法人マンション管理業協会が公表する「マンション管理適正評価」などの活用も挙げられています。

調査概要

• 対象期間：2020年1月期〜2026年7月期
• 実施主体：マンションリサーチ株式会社
• 分析範囲：東京23区に所在する売出価格平均8000万円以上のマンション
• 抽出データ数：170,792件
• 集計手法：市場に流通している既存住宅の売り出しデータを系統的に取得・解析し、統計的調整を経て算出。

• 会社名：マンションリサーチ株式会社
• 代表取締役社長：山田力
• 所在地：東京都千代田区神田美土代町５－２　第２日成ビル５階
• 設立年月日：2011年4月
• 資本金：1億円

本記事はマンションリサーチ株式会社の発表をもとに作成しました。

Dellows News編集部

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