株式会社東京カンテイは、マンション管理適正評価制度による星ランクと中古マンション価格の関係について、全国の評価取得マンション10,052棟を対象とした調査結果を発表した。調査によると、評価制度による星ランクは中古マンション市場に大きな影響を及ぼしており、星5および星4を取得したマンションは未登録物件と比べて坪単価の上昇率が高い傾向がみられた。坪単価の変動率は「星5＞星4＞登録なし＞星3」の順となっており、全国に共通する傾向として確認されている。

星ランク別の価格変動と未登録物件との差異

東京23区において評価制度による評価を受けたマンションの中古マンション坪単価を2020年を100.0として指数化したところ、星5の坪単価指数は2025年に199.9とほぼ2倍の水準まで上昇した。次いで星4が169.2となり、その次に上昇したのは星3ではなく、評価を受けていない「登録なし」の未登録マンション（160.9）であった。

坪単価の上昇率にはエリアによる差があるものの、「星5＞星4＞登録なし＞星3」という順序は横浜市の分析など各エリアに概ね共通している。星5や星4のマンションは、星を取得していないマンションと比較して市場で高く評価され、売り希望価格を高く設定できている可能性が考えられるとしている。

なお、登録なしの坪単価変動が星4と星3の間に位置する理由として、未登録マンションには将来登録すれば星5や星4を取得できる良好な管理状態の物件が含まれていることや、20階以上のタワーマンションなど高価値マンションの登録比率が全体的に低いことが挙げられている。

評価取得後の坪単価変動の分析

登録済みで星ありの物件は登録年が2022年から2026年まで分散しているため、前後2年間の分析が可能な2023年登録のマンションに限り、登録年である2023年を100.0として分析が行われた。

登録前の2年間である2021年と2022年においても市場は上昇基調であったものの、その後に取得する星のランクによる差はほとんど表れていなかった。一方、2024年以降、とりわけ2025年には星5や星4の物件でより強い坪単価の上昇がみられたことから、高位の星ランク取得による効果が坪単価の上昇として表れていると推察されている。

地方四大都市でも全国共通の傾向を確認

評価制度の対象マンションの多くは大都市圏に集中しているが、一定のマンションストックと登録マンションが存在する地方四大都市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）についても調査が実施された。

仙台市の分析をはじめ地方四大都市においても東京23区と同様の傾向が確認されており、評価制度の結果と中古マンション市場での評価に地域差はなく、全国に共通した傾向であることが示されている。

集計および調査の概要

調査は一般社団法人マンション管理業協会の協力のもと、東京カンテイの中古マンション事例データを用いて実施された。なお、星2以下はデータが全体の2％程度と少なく異常値発生の例も多く誤解を生じやすいため非採用とされている。

• 集計サンプル数：対象マンション数 10,052棟（内訳：星5：3,349棟、星4：4,275棟、星3：2,055棟、星2：370棟、星1：3棟）※評価制度により星を取得したマンションのうち、東京カンテイのマンション登録があり、かつ集計期間内に事例が発生して価格が判明しているもの
• 採用事例数：星あり613,468件、登録なし6,000,504件
• 集計期間：2020年〜2026年4月
• 集計対象地域：全国
• データ出所：マンション管理適正評価制度の登録マンションデータは一般社団法人マンション管理業協会、価格データはすべて東京カンテイに登録された中古マンション事例

本記事は株式会社東京カンテイの発表をもとに作成されています。

Dellows News編集部

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