マンションリサーチ株式会社は、2022年1月から2026年9月までの首都圏所在の中古分譲マンション621,862件の売り出しデータを対象とした市場分析結果を公表しました。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2026年10月に公開した月次レポートでは首都圏中古マンションの成約件数が前年同月比で6ヵ月連続の減少となっていますが、今回の調査では成約件数とは異なる「在庫数」の視点から需給バランスの変化を考察しています。分析によると、首都圏全体で需要が一様に減退しているわけではなく、特定のエリアや築年帯に在庫増加が集中している実態が浮き彫りになりました。

東京都内の在庫増加は2006年以降築に集中

東京都全体の中古マンション在庫推移を「2006年以降築」「1983年～2005年築」「1982年以前築」の3つに分類して確認すると、比較的築年数の浅い2006年以降築のマンションで在庫が急激に増加しています。一方で、1982年以前築のマンションについては在庫が減少した後に低い水準で横ばいに推移しています。

一般的に中古マンション市場では築年数が新しい物件ほど評価が高くなる傾向があるものの、現在の東京都では築浅物件の在庫が大きく増加する一方、古い物件では在庫が抑制されています。この現象について同社は、築年数そのものよりも、これまでの価格上昇幅や現在の販売価格が購入希望者の購買力に見合っているかどうかが流動性を左右する重要な要素になっている可能性を指摘しています。

都心5区で顕著な築浅在庫の増加と投資需要の変化

東京都23区を「都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）」と「都心5区を除く18区」に分けると、都心5区において2006年以降築の在庫増加が一段と顕著になっています。対して都心5区を除く18区では、1983年～2005年築および1982年以前築の在庫が減少傾向にあり、2006年以降築は2025年後半から在庫が増加し始めているものの都心5区ほどの急激な伸びは見られません。

都心5区の築浅マンションで在庫が急増した背景には、投資・転売需要の変化が挙げられます。富裕層や投資家による将来的な値上がり期待が価格を押し上げてきたものの、価格が上がりすぎたことで実需層の購買力との乖離が拡大しました。2025年まで市場を押し上げていた投資・転売需要が2026年に入って落ち着いたことで、販売価格と実需の購買力との乖離が在庫増加として表面化していると考えられます。

神奈川県・埼玉県・千葉県では異なる市場動向

東京都以外の首都圏である神奈川県、埼玉県、千葉県の中古マンション在庫推移では、都心5区とは異なる傾向が見られます。これら3県では1983年～2005年築のマンション在庫が減少傾向にあり、都心5区の2006年以降築で見られるような急激な在庫の積み上がりは目立っていません。

実需を中心とする市場では投資・転売需要の変化による影響が比較的小さく、一定の流動性と安定した需給環境が保たれている可能性があります。首都圏全体の成約件数が前年を下回っている背景には、前年に上乗せされていた投資的な取引の反動という側面もあり、市場全体が一律に弱含んでいるわけではないと同社は分析しています。

今後の焦点は価格調整よりも流動性の低下

不動産市場では需要が弱まっても直ちに成約価格が下落するとは限らず、売主が過去の高値を基準に設定し続けることで成約までの期間が延びる傾向があります。その結果として、まず在庫数が増加し、販売日数が長期化した後に値下げが進むという調整過程が想定されます。

今後の市場分析においては、価格の上下動だけでなく在庫数や販売日数、値下げ率などの流動性指標を確認し、エリアや築年帯、価格帯ごとの需給環境を見極めることが重要とされています。

• 会社名： マンションリサーチ株式会社
• 代表取締役社長： 山田力
• 所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２　第２日成ビル５階
• 設立年月日： 2011年4月
• 資本金 ： 1億円

本記事はマンションリサーチ株式会社の発表をもとに作成しました。また、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表情報も参照しています。