三井不動産株式会社は、松岡地所株式会社が所有する東京都品川区上大崎の築50年超の共同住宅「長者丸ハイツ」を再生した「リハイツ長者丸」が竣工したと発表しました。株式会社青木茂建築工房が提唱するリファイニング建築®を用いた「老朽化不動産再生コンサルティングサービス」を活用した取り組みです。既存躯体の約80%を再利用することで、同規模の建て替えと比較して建築費を約3割削減するとともに、CO2排出量を約60%削減（青木茂建築工房による自社調査により試算）しています。

対象となった物件は、1968年築の旧館と1974年築の新館からなる共同住宅です。建て替えを行う場合、既存建物の建築時にはなかった日影規制などの建築基準法の規制を受けることから、従来より建物規模の縮小が想定され、十分な事業性の確保が難しいという課題がありました。

リファイニング建築®を活用して既存建物の躯体を補修・補強したうえで再利用することで、建物規模を維持しながら現行法規へ適合させ、建物の機能更新と長寿命化を図りました。また、三井不動産グループによる賃貸マーケットニーズを踏まえた商品企画により、新築に迫る賃料設定を可能とし、高い事業性と収益性を確保しています。

現代の居住ニーズに対応する機能更新と遵法性の確保

旧館では、従来の階段室型住戸を屋内廊下型へ変更して住戸へのアクセス性や雨天時の利便性、防犯性に配慮したほか、従前の階段スペースを住戸へ再編しました。さらにエレベーターを新設し、日常的な利便性とバリアフリー性を向上させています。

新館では、ピロティや借室を活用し、セキュリティエリア内に駐輪場や宅配ボックス、ゴミ保管庫を新設したほか、多目的スペースを新設しました。建築当時の検査済証が未取得だった新館を含め、旧館・新館ともに新たな検査済証を取得して建物全体の遵法性を確保したほか、断熱性能の向上や設備更新により省エネルギー性能の向上にも配慮しています。耐震面では、耐震壁の新設により耐震指標Is値0.6を確保しました。

各社の役割と物件概要

本事業では、東京都新宿区に本社を置く松岡地所株式会社（代表取締役：松岡 清美）が建物所有者および事業主を務め、東京都中央区に本社を置く三井不動産株式会社（代表取締役社長：植田俊）のプライベートソリューション部が事業全体のコーディネートを担当しました。賃貸企画および竣工後の運営管理は三井不動産レジデンシャルリース株式会社、設計・監理は東京都港区の株式会社青木茂建築工房（代表取締役：青木茂）、施工は日本建設株式会社が担当しています。

物件の概要は以下の通りです。

• 所在地：東京都品川区上大崎2-2-9
• 交通：東京メトロ南北線「白金台」駅 徒歩13分、JR山手線「目黒」駅 徒歩15分
• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 敷地面積：約1,032㎡ （約312坪)
• 延床面積：約2,115㎡ （約639坪)
• 建築面積：約443㎡ （約134坪）
• 構造：RC造一部SRC造（旧館：RC造4階、新館：SRC造（1～4階）、RC造（5～7階））
• 建物用途：改修後 賃貸住宅40戸（改修前 賃貸住宅42戸）
• スケジュール：2025年2月 着工、2026年8月 竣工（既存建物竣工 旧館：1968年 / 新館：1974年）

本記事は三井不動産株式会社の発表をもとに作成しました。

Dellows News編集部

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