三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、オルタナティブ投資サービス「ALTERNA（オルタナ）」において、「三井物産グループのデジタル証券～都内・駅近＆築浅レジ4棟～（譲渡制限付）」を公開し、募集を開始しました。投資対象は東京都内の築地・巣鴨・新御徒町・蒲田に所在するレジデンス4棟で、10万円からの投資が可能です。対象不動産を鑑定評価額（2026年9月30日時点）を下回る価格で取得する予定としており、オルタナの過去の案件の中で最高水準となる約＋6.5％の含み益がある状態で運用を開始します。

都内駅近の築浅レジデンス4棟に投資

投資対象となる4棟は、すべて築3年以内、最寄駅から徒歩約6分以内の都内レジデンスで、デザイン性の高い建物と主要ターミナルへのアクセス性を備えています。2026年9月30日時点における投資対象4棟の鑑定評価額の合計は146.5億円です。同日時点の鑑定評価額に基づく物件別構成比は、築地が約39％、巣鴨が約27％、新御徒町・蒲田がそれぞれ約17％となっています。

なお、含み益は鑑定評価額をもとに算出した基準価額と投資金額との差額であり、実際の償還金額は物件の売却価格等により変動し、元本を下回る可能性があります。

需要を取り込むサービスアパートメントと賃料見通し

4物件の中で最も鑑定評価額が大きい築地の「Dash Living Tsukiji East」は、銀座エリアに近い立地を生かした家具・家電やキッチン等を備えるサービスアパートメントです。観光やビジネス、中長期の滞在需要の取り込みを図ります。東京都の「2025年（令和7年）訪都旅行者数等の実態調査結果」によると、2025年の訪都外国人旅行者数は約2,865万人（速報値）となり、「令和7年国・地域別外国人旅行者行動特性調査結果」では銀座を訪れた人が半数以上を占めました。また、東京都都市整備局「築地地区のまちづくりについて（ファクトシート・よくある質問）」（2026年6月更新）によると築地市場跡地では再開発が計画されています（計画は今後変更となる可能性があります）。

「Dash Living Tsukiji East」は原則1ヶ月以上の定期建物賃貸借契約が中心で、契約の切り替わりが多いことから市況を反映した柔軟な賃料設定が可能です。2025年9月～2026年8月の実績（月間収入を稼働面積で除して算出）では、インバウンド需要を受けて賃料坪単価が上昇傾向にありますが、外国人需要や入退去の状況により稼働率や賃料収入が変動する可能性があります。

一方、新御徒町・巣鴨・蒲田の3物件については、リーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社のマーケットレポート（2026年9月16日）をもとに、査定賃料と現行賃料の間に一定のギャップが確認されるとしています。アセット・マネージャーとしては入居者の入れ替わり等のタイミングで賃料水準を段階的に引き上げていく方針ですが、金利が上昇した場合にはローンの支払利息が増加し、分配金にマイナスの影響が生じる可能性があります。また、賃料の見直しは市況や入居状況等により想定どおりに行えない場合があります。

解説セミナーの開催と購入特典

本案件の公開に合わせて、案件の詳細やレジデンス投資について解説する無料のオンラインセミナーが実施されます。

• 日時：2026年11月6日（金）19:00〜20:00
• 視聴方法：Zoomウェビナー（視聴リンク：https://us06web.zoom.us/j/82154233681）
• 講師：丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役）

また、本案件を購入し所定の応募フォームからエントリーした顧客の中から、抽選で30名様に特典を進呈するキャンペーンも案内されています。特典の内訳は、10名様に「特選 ひもの盛り合わせ（14,000円相当）」、20名様に「特選 だしパック・だし醤油セット（7,000円相当）」となっています。

商品概要

• 商品名：三井物産グループのデジタル証券～都内・駅近＆築浅レジ4棟～（譲渡制限付）
• 発行口数：107,800口
• 投資金額：10万円〜（1口9,560円、申込手数料は1口当たり400円・税込440円、10口以上10口単位。法人顧客は最低投資金額が異なる）
• 運用期間：約5年1ヶ月（2031年12月31日 償還予定、早期売却や最大1年間の期間延長の可能性あり）
• 募集有価証券の種類：受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券）
• 予想分配金利回り：年4.0%（税引前、第一期・第二期平均値、利益超過分配を含む）
• 信託受託者：オルタナ信託株式会社
• ブロックチェーン基盤：Progmat
• アセット・マネージャー：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
• 取扱会社：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

本商品の組成・販売は、東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階に本社を置き、代表取締役社長を上野 貴司が務める三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（三井物産株式会社の子会社）が手掛けます。

本記事は三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の発表をもとに作成しています。また、東京都およびリーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社の公表情報を含みます。

Dellows News編集部

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