株式会社LIFULLのグループ会社で不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」などを運営する健美家株式会社は、2026年7月〜9月期の「収益物件 市場動向四半期レポート」を公開しました。同レポートによると、健美家に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）すべてにおいて、全国平均価格が直近10年間での最高値を記録しました。また、一棟アパートの利回りは7.91%まで低下し、直近10年間の最低値を更新しています。

区分マンションは主要各都市で最高値を更新し東京23区が4,000万円を突破

2026年7月〜9月期における全国の区分マンション価格は2,902万円となり、前期比で9.22%増加して直近10年間で最高値を更新しました。表面利回りは6.65%（前期6.61%）と横ばい圏で推移しています。

一都三県・主要都市別では、一都三県が3,350万円（前期比10.56%増）、東京23区が4,149万円（同13.30%増）と大きく上昇し、共に直近10年間での最高値を更新して東京23区は4,000万円を突破しました。上昇率では埼玉主要都市（さいたま市・川口市・戸田市・蕨市）が2,878万円（前期比16.00%増）と高い伸びを示したほか、仙台市が2,130万円（同7.90%増）、東京市部が2,461万円（同7.47%増）となりました。直近10年間の最高値を更新した都市は、東京23区、埼玉主要都市に加え、川崎市（2,469万円）、大阪市（2,314万円）、福岡市（1,533万円）、神戸市（1,481万円）となっています。

「登録＝売り手」と「問い合わせ＝買い手」の目線差を示す売買期待値のギャップでは、問い合わせ利回りから登録利回りを引いた利回り差分が全国平均で3.58ポイントの乖離がある一方、東京23区では0.40ポイントにとどまりました。問い合わせ価格を登録価格で割った価格比率は大阪市で85.7%、東京23区で75.7%を記録しています。築年別の利回りでは、東京23区の「築10年未満」が3.69%、「築20年以上」が5.62%と開きが小さい一方、仙台市（築10年未満4.03%、築20年以上11.67%）や札幌市（築10年未満3.91%、築20年以上11.15%）では7ポイント以上の差が生じました。

一棟アパートは全国価格が最高値を記録し利回りは最低値を更新

全国の一棟アパート価格は9,079万円となり、前年同期比で6.75%（前期比0.83%）上昇して直近10年間で最高値を更新しました。表面利回りは7.91%（前期8.01%）となり、直近10年間で最低値を更新しています。

都市別では京都市が9,546万円（前期比10.00%増）、仙台市が7,174万円（同9.36%増）と大きな上昇を示しました。一都三県は1億232万円（同0.65%増）、東京23区は1億4,062万円（同0.38%減）など微増・微減にとどまるエリアが多い中、京都市、仙台市に加えて横浜市（9,692万円、同1.42%増）、名古屋市（7,829万円、同0.99%増）の4都市が直近10年間の最高値を記録しました。

売買期待値のギャップでは、利回り差分が全国平均で3.20ポイントの一方、埼玉主要都市が0.87ポイント、名古屋市が0.90ポイント、千葉主要都市（千葉市・浦安市・鎌ヶ谷市・市川市・習志野市・松戸市・船橋市・柏市）が0.98ポイントと目線差が比較的小さい状態です。価格比率は東京23区が71.0%、仙台市が70.3%、全国平均が57.9%となりました。築年別の利回りは、東京23区が「築10年未満」で5.07%、「築20年以上」で6.03%とその差が0.96ポイントだったのに対し、神戸市では「築10年未満」が6.25%、「築20年以上」が13.16%と6.91ポイントの開きが生じています。

一棟マンションは全国最高値を更新するも都市間で二極化が進行

全国の一棟マンション価格は2億541万円（前期比0.49%増）となり、直近10年間で最高値を更新しました。表面利回りは7.44%（前期7.39%）となっています。

エリア別では、一都三県が2億4,121万円（前期比0.43%増）、東京23区が3億299万円（同0.57%増）と微増で推移し、大阪市（1億8,867万円）が直近10年間の最高値を更新しました。都市間では神戸市が1億4,981万円（同9.83%増）と大きく上昇した一方、仙台市が1億6,797万円（同16.56%減）、川崎市が1億9,986万円（同15.57%減）、福岡市が2億4,938万円（同7.35%減）と大幅に下落し、バラつきが見られます。

売買期待値のギャップでは、利回り差分が全国平均で2.88ポイントに対し、福岡市が0.38ポイント、札幌市が0.60ポイント、東京23区が0.73ポイントとなりました。価格比率では大阪市が101.3%を記録し、登録価格を問い合わせ価格が上回る逆転現象が起きています。東京23区も95.8%、神戸市も86.6%と高い水準で、全国平均の61.9%を上回りました。築年別の利回り差は、東京23区が「築10年未満」4.31%、「築20年以上」5.45%で差は1.14ポイントにとどまり、最も差が開いた仙台市でも「築10年未満」5.39%、「築20年以上」10.06%の4.67ポイント差となっています。

調査の概要と健美家株式会社について

同調査は、2026年7月1日〜9月30日に健美家で登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）を対象データとし、投資利回り（表面利回り）と物件価格の平均値を四半期毎に集計したものです。なお、グラフは小数点第二位を四捨五入しているため合計が100％にならない場合があります。

健美家株式会社は、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」および「LIFULL HOME’S 不動産投資」を運営しています。「健美家」は、不動産投資専門のポータルサイトにおいてWebで閲覧可能な（非公開物件除く）全国掲載投資物件数No.1（2026年2月5日時点 (株)東京商工リサーチ調べ）を獲得しています。

• 会社名：健美家株式会社
• 所在地：東京都千代田区麹町1-4-4
• 代表取締役社長：成瀬 亮輔
• 設立：2004年 4月

本記事は健美家株式会社の発表をもとに作成しています。