中古マンション市場は5000万円境に二極化　スター・マイカ分析

CATEGORY: 経済

スター・マイカ株式会社は、中古マンション市場における在庫件数と成約率の月次推移（2025年8月～2026年8月）に関する独自分析を実施しました。金利上昇を背景に価格下落を指摘する報道が見られる中、実際の取引データを分析したところ、マンション市場が5,000万円を境に二極化している現状が浮き彫りとなりました。4,000万円台までは底堅く推移している一方、5,000万円以上では在庫が増加傾向を示しています。

東京都で高価格帯の需要が低下し在庫が増加

首都圏全体の市場動向では、神奈川県、埼玉県、千葉県の3県で需要が維持・微減で推移する一方、東京都では顕著な需要の低下と在庫増加が確認されました。

2025年8月の成約率（%）と在庫件数（件）を100として算出した月ごとの推移によると、東京都では在庫件数が増加する一方で成約率が低下し続けており、両者に強い逆相関（-0.85）の関係が生じています。首都圏内でも東京都と周辺3県とで明確な差が出ている状況です。

4,000万円台までは底堅く推移

東京都の価格帯別データでは、3,000万円未満の価格帯において在庫が減少傾向にあるものの、成約率は8～10%の水準を維持しています（在庫と成約率に相関なし）。

また、3,000～4,000万円台の価格帯は、昨年11月までの急激な在庫減少を経て、今年は一定の在庫件数を維持しています。成約率も10～12%を軸に推移し、物件が出れば消化される環境を保っています（在庫と成約率に相関なし）。

5,000万円以上は成約率低下と在庫急増の調整局面に

傾向が変化するのは5,000万円台からで、東京都では在庫件数と成約率に強い逆相関（相関係数 -0.79）がみられます。2026年2月頃から成約率が低下傾向となり、5月以降は在庫件数が急激に増加しました。成約件数は3割ほど減少し、成約率は約半分の水準に落ち込んでいます。

7,000～9,000万円台でも在庫件数の増加と成約率の下落が進み、非常に強い逆相関（相関係数 -0.90）となりました。昨年は16～17%あった成約率は、直近2026年8月には6.8%まで低下しています。

1億円台では、昨年まで11～12%で推移していた成約率が2026年に入り4%台へ急落しました。在庫件数は当初の約2倍に達し、他の価格帯よりも増加ペースが顕著です（相関係数 -0.94）。特に1.5～1.9億円台では、在庫消化に約3年かかるペースとされる2%台まで成約率が落ち込んでいます。

2億円以上については、昨年から在庫件数の増加が継続しています。成約率は昨年の3％台後半から1年で半分以下に低下し、1%台へ転落して流動性の低下が常態化しています（相関係数 -0.83）。

今後の市場展望

スター・マイカの分析によると、5,000万円未満の中古マンションは家賃高騰リスクと比較して金利上昇負担が限定的とみられ、自己居住用としての取引が中心であるため今後も底堅い需要が続くと予想されています。

5,000万円〜1億円台は、金利上昇による下位価格帯や周辺エリアへの需要流出の可能性が多少考えられるものの、ペアローン活用層や現金購入層が下支えし、居住目的の需要により堅調に推移する見通しです。

一方、2億円以上の超高価格帯は投資資金や海外マネーによる値上がり目的の取引が中心であり、過熱感の終息により供給過剰に陥りやすい状況となっています。新築転売などの投機的物件では成約坪単価の下落など弱含みの傾向がみられ、同価格帯では今後も成約率1〜2%での推移が続く見込みとしています。

調査の概要

• 対象期間：2025年8月～2026年8月（13ヶ月間）
• 分析対象：首都圏（1都3県）のレインズマーケットインフォメーションの登録データ
• 分析方法：各価格帯・エリアにおける「在庫件数」と「成約率」の相関係数の算出、および金利動向を踏まえたマクロ環境分析

本記事はスター・マイカ株式会社（https://www.starmica.co.jp/）の発表をもとに作成しました。