三菱地所リアルエステートサービス株式会社は、2026年8月末時点の東京オフィス空室率・平均募集賃料のマーケット動向調査結果を発表した。調査によると、東京主要5区の潜在空室率は1.79％、主要7区は2.23％となり、いずれも前月比で低下した。また、平均募集賃料は主要5区が38,143円/坪、主要7区が33,038円/坪となり、それぞれ上昇傾向が続いている。

潜在空室率は主要5区・主要7区ともに低下

2026年8月末時点における主要5区の潜在空室率は1.79％で前月比‐ 0.07ptとなった。また、主要7区の潜在空室率は2.23％で前月比‐ 0.05ptとなっている。

同社は2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入している。

平均募集賃料は全築年数帯で上昇

主要5区の平均募集賃料は38,143円/坪で前月比＋251円/坪、主要7区の平均募集賃料は33,038円/坪で前月比＋210円/坪となった。

平均募集賃料を築年別に見ると、すべての築年数帯で上昇している。特に築3年以内の物件の上昇幅が際立っているものの、築20年超の物件についても大幅な上昇が見られ、市場全体で賃料の上昇圧力が高まっている様子がうかがえるとしている。

主要エリアの動向では、八重洲・京橋・日本橋エリアで大型新築物件の募集を背景に高い賃料水準を維持している一方、神田・秋葉原・お茶ノ水周辺エリアでは若干の下落が見られた。四ツ谷・市ヶ谷エリアでは物件の不足感が強まる一方、豊洲・晴海エリアでは相対的に供給余力のある状況が続いており、エリア間で需給の差が見られる。

同社が実施した社内営業担当向け賃貸市況アンケートによると、貸主の募集賃料設定は、この1年間で「強気」とする回答割合が徐々に増加し、2026年Q1時点では50%に達した。実際の主要7区平均募集賃料（対前年同月比）にも、需給逼迫を背景とした貸主の強気な姿勢が表れているという。

集計対象と会社概要

調査対象ビルは996棟（前月比∔0棟、2026年8月末時点）となっている。同社データベースに登録されているビルかつ千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象とし、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルは除外されている。また、平均募集賃料は共益費を含む（消費税等除く）。

• 社名：三菱地所リアルエステートサービス株式会社
• 本社所在地：東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階
• 代表取締役社長：清水 秀一
• 設立：1972年12月20日
• 事業内容：不動産の仲介・コンサルティング・賃貸事業 ・鑑定等
• 賃貸オフィス検索サイト：https://office.mecyes.co.jp/?utm_source=birurelease&utm_medium=pr&utm_campaign=202609

本記事は三菱地所リアルエステートサービス株式会社の発表をもとに作成しました。

Dellows News編集部

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