マーケティングリアルティ合同会社は、京都芸術大学を設置する学校法人瓜生山学園と事業協定を締結し、学生向けオリジナル賃貸マンション「gallery k.」を発表した。欧米で拡大する特定目的型学生向け住居「PBSA（Purpose Built Student Accommodation：特定目的型学生向け住居）」を日本市場向けにローカライズする取り組みとなる。同社は2030年までに300室を開発し、総額約100億円規模のポートフォリオ構築およびファンド組成を目指すとしている。

大学と連携した日本版PBSAの開発体制

本事業において、マーケティングリアルティ合同会社は企画、開発、投資役割、対象物件、入居条件および運営主体を担当する。一方の大学側は、留学生を含む学生や各物件の住環境に関するニーズの共有、学生への住居情報の提供などを通じて協力・連携を行う。

これまで国内の大学の多くは周辺地域に賃貸需要を生み出しながらも自ら不動産事業を行っておらず、収益が外部企業へ流出していた側面があったという。本プロジェクトでは、投資企画から投資家募集、不動産開発、運営までを一貫してマーケティングリアルティ合同会社が担い、大学との協業体制を構築することで住環境ニーズに対応した開発を進める方針だ。

欧米のPBSA基準を取り入れた住環境づくり

イギリス、アメリカ、オーストラリアの不動産投資市場ではPBSAが主要アセットクラスとして確立されており、欧米豪3カ国では年間約2〜3兆円超の投資が行われている。中〜高価格帯PBSAにおける入居者の半数をアジアからの留学生が占め、欧米主要都市の個室賃料は月額25万〜45万円（週あたり300〜500ポンド／ドル）という高水準で推移している。

日本国内でも留学生数は43万5,200人に達し、「2033年までに40万人に到達」という政府目標を8年前倒しで達成した。進学先の高度化とともに住環境へのニーズも多様化している。従来の日本の学生マンションは家具家電がなく、敷金・礼金・仲介手数料などで家賃の約4ヶ月分の初期費用や保証人確保、契約手続きが必要となる点が留学生や保護者の負担となっていた。

ロンドンの「Chapter」など欧米大手運営会社のPBSAは、家具・家電の完備に加え、有人レセプション、ラウンジ、ジムなどの共用スペースや生活支援サービスを提供する。「gallery k.」ではこうした欧米の生活環境を日本に適応させ、スーツケース一つで来日した日から生活を始められる環境の提供を目指す。

投資スキームにおいては、従来の学生マンション投資で一般的だった20〜30年間の長期固定賃料サブリース契約から脱却を図る。金利や物価が上昇する環境下で実質利回りが固定化・毀損するリスクを避けるため、マクロ経済のインフレや需要動向に応じて柔軟に賃料改定を行える運用ストラクチャーを採用し、インフレ耐性・連動型のオルタナティブ資産を目指す。

プロジェクトは長期的な取り組みを前提としており、2030年までに目標とする300室・約100億円規模のポートフォリオを開発した後はファンドを組成し、国内の安定投資機関によって長期保有する構想を掲げている。同社によると、このファンド構想にはすでに複数の国内大手投資機関から高い関心が寄せられているという。

企業概要と関連リンク

• 企業名：マーケティングリアルティ合同会社
• 代表：多幾宏平
• 所在地：東京都渋谷区渋谷2-12-4　ネクストサイト渋谷ビル5F
• gallery k.公式サイト：https://galleryk.jp/
• マーケティングリアルティ合同会社 公式サイト：https://marketing-realty.com

本記事はマーケティングリアルティ合同会社の発表をもとに作成。

Dellows News編集部

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