第一生命保険株式会社、野村不動産株式会社、およびJR東日本不動産投資顧問株式会社（JAM）の3社は、長期保有型不動産私募ファンドの運用体制を共同で構築した。本ファンドは東日本旅客鉄道株式会社が開発した「JR南新宿ビル」を運用資産とするもので、リファイナンスの実施とともに第一生命と野村不動産が新たな主要投資家として加わった。第一生命および野村不動産がJAMの組成した不動産私募ファンドへエクイティ投資を行うのは、今回が初の取組みとなる。

新たな投資家の参画とリファイナンスによる運用体制

今回の取り組みは、市場環境の変化を受けた長期保有を前提として行われた。JAMがアセットマネージャーを務める私募ファンドに対し、第一生命と野村不動産が新たな主要投資家として参画したほか、リファイナンスが実施された。

本件は、JR南新宿ビルの長期保有を目指すJAMの運用方針と、希少性が高く市場環境の変動に左右されにくい優良不動産を通じて長期・安定的な資産運用を目指す第一生命、そして優良不動産への投資機会拡大を目指す野村不動産の投資ニーズが合致したことで実現したとしている。3社はそれぞれの知見やネットワークを活かし、本ファンドの長期安定的な運用と中長期的な視点での資産価値向上に取り組む方針を示している。

運用資産「JR南新宿ビル」の特徴と環境認証

ファンドの運用資産であるJR南新宿ビルは、新宿駅から徒歩圏内に位置し、高い物件スペックを備える。都心主要エリアに立地する希少性の高いアセットとして市場環境の変化の影響を受けにくく、中長期的に競争優位性を維持できる長期保有に適した物件とされている。

また、今回の運用体制構築にあわせて、同ビルは「DBJ Green Building認証」において4つ星（認証ランク★★★★）を取得した。

各社の役割と今後の展望

第一生命（代表取締役社長：隅野 俊亮）は、機関投資家として長期・安定的な収益獲得を実現するポートフォリオを構築するため、立地希少性が高いオフィスなど長期的に競争優位性を維持できる優良不動産への投資機会獲得を進める。

野村不動産（代表取締役社長：松尾 大作）は、グループビジョンのもとで競争力の高い優良不動産への投資機会のさらなる拡大を目指し、多様な手法を活用した投資機会の創出・獲得に取り組む。

JAM（代表取締役社長：大西 真）は、JR東日本グループの知見を活かして長期保有を前提とした不動産への投資機会創出や運用を行い、機関投資家とのパートナーシップを通じて持続的な成長を目指す姿勢を示している。

本ファンドの概要は以下の通りである。

• SPC名称：合同会社はやぶさ１号
• 運用開始日（リファイナンス日）：2026年10月1日
• 資産規模：非公表
• 運用物件：JR南新宿ビル
• 投資家：第一生命保険株式会社、野村不動産株式会社、東日本旅客鉄道株式会社、株式会社JR東日本ビルディング

運用対象となる物件の概要は以下の通りである。

• 物件名：JR南新宿ビル
• 住居表示：東京都渋谷区代々木二丁目1番5号
• 交通：JR各線「新宿駅」徒歩4分ほか
• 敷地面積／延床面積：5,113.31㎡／55,350.07㎡
• 構造／階数：S造（一部RC造、SRC造） 地下4階付地上18階建
• 竣工時期：2012年6月（築約14年）

参画企業の概要

• 第一生命保険株式会社

所在地：東京都千代田区有楽町1丁目13番1号 代表者代表取締役社長：隅野 俊亮 資本金：600億円 設立：1902年9月15日 事業内容：生命保険業

• 野村不動産株式会社

所在地：東京都港区芝浦一丁目1番1号 代表者代表取締役社長：松尾 大作 資本金：20億円 設立：1957年4月15日 事業内容：不動産の開発、賃貸、管理及び不動産関連事業

• JR東日本不動産投資顧問株式会社

所在地：東京都千代田区丸の内一丁目7番12号 代表者代表取締役社長：大西 真 資本金：3億円 設立：2021年4月28日 事業内容：投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業

本記事は第一生命保険株式会社の発表をもとに作成。

Dellows News編集部

ビジネスパーソンの課題解決と納得感にこだわるDellows News編集部。キャリア論からAI、健康法まで幅広い分野に対応し、複雑なテーマでも平易な言葉で丁寧に解説。読者が「明日から使える」知識やヒントを得られるよう、具体的な事例・データ・専門家の見解を交えて執筆。情報を整理し、納得感ある記事づくりを心がけています。