三幸エステート株式会社（取締役社長：福島正二郎、本社：東京都中央区）は、2026年9月度の東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）および全国6大都市（東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡）の大規模ビルを対象としたマーケットデータをまとめた「オフィスマーケット2026年10月号」を公表した。東京都心5区における大規模ビルの空室率は0.97％と前月からほぼ横ばいで推移した。一方、募集賃料は11ヵ月連続で上昇し、2000年以降の最高値を更新している。

空室率は0.97％で横ばい 推移と潜在空室率

東京都心5区の大規模ビル（1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル）における空室率は、前月比プラス0.01ポイントの0.97％となり、前月からほぼ横ばいとなった。統合移転や部分解約等で現空床が生じた一方、新築ビルがほぼ満室で竣工したことに加え、館内増床等で空室の消化が進んだ。

潜在空室率は前月比マイナス0.06ポイントの2.26％となった。今年の新規供給はピークを越えたことから、今後も空室率・潜在空室率の低下傾向が続くとみられるとしている。なお、調査時点は2026年9月末現在および各年12月31日時点となっている。

募集賃料は11ヵ月連続上昇 2000年以降の最高値を更新

東京都心5区の大規模ビルの募集賃料は11ヵ月連続の上昇となった。ファンドバブル時のピークである2008年1月の34,686円／坪を上回り、2000年以降の最高値を更新した。引き締まった需給バランスを背景に、賃料の上昇傾向が続いている。

オフィス需要の指標であり、一定期間におけるテナント入居面積（稼働面積）の増減を表すネット・アブソープション（吸収需要）について、直近2026年第3四半期は需要が供給を上回り、2期連続の需要超過となった。吸収需要がプラスとなるのは2022年第2四半期から18期連続となっている。

市場調査室の津田宏美氏と今関豊和氏によると、オフィス需要は前向きな需要が多く活発な状況が続く一方、まとまった面積の募集床は引き続き限定的なため、大口テナントは移転が難しく館内増床や分室による対応が増えているという。また、今年に入り需要超過が縮小したことで空室率はわずかな動きが続いており、空室率の更なる低下余地は乏しくなりつつあるとしている。

公表データは三幸エステート株式会社のウェブサイト（https://www.sanko-e.co.jp/data/）でも公開されている。

本記事は三幸エステート株式会社の発表をもとに作成。

Dellows News編集部

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