マンションリサーチ株式会社は、不動産買取再販事業者向け仕入れ支援ツール『Drago（ドラゴ）～仕入れの達人～』のマンション査定において、新たに「収益還元法」による査定機能を追加しました。

従来の取引事例比較法に加え、同じ建物や周辺エリアの賃貸・売買事例から想定利回りと収益価格を自動で算出します。事例を選択する手間を省き、オーナーチェンジ物件の仕入れや賃貸需要を踏まえた出口の見極めを支援します。

機能追加の背景

中古マンションの買取再販市場では参入事業者の増加に伴い、仕入れ競争が激しくなっています。物件価格が高止まりするなかで相場より高く仕入れてしまうと、再販時に想定した利益を確保できなくなるリスクがあります。

さらに金利の上昇局面を迎え、区分マンションの買取再販においては実需向けにいくらで売れるかに加え、投資用として利回りが合うかを問われる場面が増加しています。オーナーチェンジ物件の仕入れや投資家への売却を出口に想定する案件では、近隣の成約・売出事例を比べる取引事例比較法だけでは賃貸収益の面から価格の妥当性を判断しにくい実情がありました。同じ建物の賃料事例やエリアの利回り相場を手作業で集めて検証するには時間がかかり、担当者によって数字の取り方にばらつきが出ることも課題となっていました。

追加された機能では、「収益還元法で査定」ボタンを押すだけで、同じ建物の賃貸事例と周辺エリアの売買事例をもとに物件ごとの収益価格を自動で算出します。賃料には建物固有の設備やグレードが表れるため「棟内」の事例を、利回りには立地や市場要因が表れるため「エリア」の事例を用いて計算されます。

また、棟内とエリアそれぞれについて利回りと賃料㎡単価を表示し、同じ建物でいくらで貸せているか、周辺でどの程度の利回りで売買されているかをレンジと根拠事例つきで確認できます。なお、本機能の算出結果は参考値であり、不動産鑑定評価ではありません。

出口の判断を支援するシミュレーションとレポート出力

仕入れ価格・想定賃料・売却価格（出口値）をスライダーや直接入力で変更すると、仕入れ時と売却時の想定利回りおよび想定売却益が即時に試算されます。想定売却益は目標利益に対する達成度で色分けされ、利益が残るかを一目で判断できる仕組みです。

あわせて、人口や世帯の推移と将来推計、売買・賃料相場、賃貸市場の動向を県内平均との比較つきで確認できるエリアサマリー機能や、販売中のライバル物件と利回り水準を比較できる一覧機能も備えています。査定結果の画面では取引事例比較法と収益還元法を切り替えて多面的に仕入れ価格の妥当性を確認できるほか、収益還元法専用のPDFレポートを出力して社内稟議や金融機関への説明資料に活用することも可能です。

東京都千代田区に本社を置くマンションリサーチ株式会社（代表取締役社長：山田力）が提供する「Drago～仕入れの達人～」は、相場・過去事例・収益性・リスク要因を自動で集約する不動産買取再販事業者向けの仕入れ支援ツールです。利益の確保を前提とした仕入れ判断を支援しています。

• サービスWEBサイト：https://drago-data.com/

本記事はマンションリサーチ株式会社の発表をもとに作成しました。

Dellows News編集部

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