株式会社中央構想研究所は、「外注費削減の最前線と最新の動向」2026年10月版（全26ページ）を無料公開した。同レポートは不動産業界の経営者や管理部門向けに作成されたもので、物件や業務ごとに分かれた外注費の整理に役立つ内容となっている。外注費が下がりにくい仕組みや、自社の契約を点検する際の着眼点などがまとめられている。

背景にある登録業者の増加と最低賃金の改定

国土交通省によると、賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業者の登録数は、令和7年度末時点で10,197社に達している。登録業者が1万社を超えるなか、人手による委託を取り巻く環境にも変化が生じている。

厚生労働省の公表によると、令和8年度の地域別最低賃金の改定額は、答申での全国加重平均で前年度から56円引上げの1,177円となり、10月1日から順次発効される予定となっている。

多重再委託が生じる外注費の構造的課題

不動産会社の外注費は、共用部の清掃、設備の点検、夜間・休日の入居者対応、原状回復や入居前の清掃などが、物件ごとや業務ごとに個別に契約されているケースが多い。受託時に紹介された協力会社が、条件を比較し直さないまま継続して起用されることもある。

建物の管理を一括して請け負う会社が、清掃や設備点検を専門会社へ再委託する場合、中間に入る会社ごとに手数料が上乗せされる。しかし、請求書に記載されるのは直接の契約先に対する金額のみであり、その内訳は把握しにくい状況にある。賃貸住宅管理業法は管理業務の全部の再委託を禁止しているものの、国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、契約の定めや自らによる指導監督を前提に、一部の再委託が認められている。再委託先は管理業者である必要はなく、元の下請け構造によって同じ作業内容でも支払額が変動する仕組みとなっている。

全4章で整理する外注費の点検ポイント

レポートは「不動産会社の外注費」「協力会社の先で決まる外注費」「もう2つの構造」「下げられる外注費の探し方」の全4章で構成されている。

紙面では、協力会社の先で決まる費用の仕組みに加え、見直し時期を定めずに更新される委託契約や、受託時の回数・体制のまま継続する委託といった構造的な課題について解説されている。

株式会社中央構想研究所について

株式会社中央構想研究所は2026年創業のスタートアップで、東京都品川区に拠点を置く。代表取締役社長は信谷康邦（会社概要では代表取締役、信谷 康邦。愛知県、岡山県出身）が務める。主要事業としてコスト最適化、プラットフォーム事業、AI営業支援を展開している。コスト最適化事業では、クラウド、通信、広告宣伝費、外注費、電力などの間接費を対象に、契約条件と費用構造の調査を手掛けている。

• 会社名：株式会社中央構想研究所
• 所在地：東京都品川区
• 代表者：代表取締役社長、信谷康邦
• お問い合わせ：https://chuo-vision-institute.co.jp/contact/

本記事は株式会社中央構想研究所の発表、ならびに国土交通省、厚生労働省の公表情報をもとに作成。

Dellows News編集部

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